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「私道負担」とは?メリット・デメリット

By: Lena Corazon

広告チェックシリーズです。
住宅広告によく「私道負担」の「あり」とか「なし」とかが書かれていますね。
私道負担とは一体なんでしょうか。
私道負担を理解するには、道路と建物について理解する必要があります。

「道路」とは? 「道路」と「建築物」の関係

「道路」とはそもそも何でしょうか。
名詞としての「道路」はみなさんが思い浮かべる「それ」です。そうそう、それ。
今話題にしているのは法律的に定義されている道路のことです。
道路を定義している法律は複数あります。
住宅に関わるものは建築基準法ですので建築基準法上の道路を見てみましょう。

建築基準法の第42条から抜粋します

1.道路法の道路で幅員4メートル(6メートル)以上のもの
2.都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、
大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法、密集市街地整備法に基づいて造られた道路で、幅員4メートル(一部区域では6メートル)以上
3.すでにあった道
4.土地を建築物の敷地として利用するため法律によらないもののうち政令で定める基準に適合する道で、
築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(幅員4メートル(6メートル)以上)
5.特定行政庁が指定したため、道路とみなされるもの

これらが建築基準法による「道路」です。
この「道路」の定義に「私道」であるか「公道」であるかは問われていません。
「私道」とは誰かが所有する道路のことです。
「公道」とは「私道」以外、つまり公共の道路のことであり、自治体などが所有します。

一方建築基準法第43条には、
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」
と定められているのです。特例はありますが。

建築基準法の「道路」に2メートル以上接した敷地でないと建物を建てられないのです。
これが「道路」と「建物」の関係です。

今まで広い空き地だった土地や工場などを取り壊して、細分化して土地を分譲する場合、
奥の方の土地は通常道路に面しませんよね。
こういった形の分割ができることはよくあります。
この場合、建物を建てられない敷地ができてしまうのでしょうか?

建築基準法には「2メートル以上道路に接しないとダメ」と書かれてはいますが
その道路が「公道」である必要はないのです。
上記のような場合は、私道として道路を作ってしまえばいいのです。
これで建物を建てられる土地ができるのです。

これが「私道負担アリ」ということです。
わかりやすく言うとその土地に面した道路の一部または全部は実はその土地の持ち主のものである、ということです。

メリット・デメリット

私道負担アリとなしを比べてみてデメリットを考えてみます。

私道負担ありの場合、
自分の敷地内に道路を作っているために、確実に実質の敷地は小さくなります。
また、見かけ上は普通の「道路」なのに自分の持ち物なのでその部分にも固定資産税がかかります。

道路は道路なので、一般の人はそれが誰の持ち物かなんてわかりません。
そのため普通に通られます。
かといって、公共のものではないので維持管理費用は持ち主が負担しなければなりません。
穴が空いたら不便・危険だし、見た目が悪いため補修をすることになるでしょう。
この費用は所有者の負担です。当然ですが。

一方、メリットです。
メリットは、….
思いつきません..

私道負担アリの土地を避けるのは本末転倒

このようにデメリットだらけの私道負担ですが、
あくまでも同じ場所、同じ面積の場合、私道負担なしの場合に比べて、ということにすぎません。
道路がなくては建物を建てられない、というためなので
その土地が気に入っていったのであれば、そんなの気にする必要は全くありません。

私道が自分一人の持ち物なのであれば植木鉢を置いたり、自転車を置いたりしてもいいですし
(建築基準法44条には、「道路」には建築物を建ててはダメなので)
嫌なのであればその土地を自治体に寄付したっていいんです。

もしその私道が色々な人にとっての欠かせないほどの道路なのであれば、
「公共性が高い」ということを申し立てて、固定資産税の減免も可能です。

結論

デメリットばっかりですが、私道負担があることが他の項目に優先するようなことではない。
気に入ったら私道負担の有る無しに関わらず買いましょう。

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