建物はその建物がたてられる、用途地域を元に都市計画で建ぺい率の上限が定められます。
この建ぺい率の上限は建築基準法という法律で原則こえてはならないことになっています。

よく聞きますが、建ぺい率ってつまり何?

建ぺい率とは「敷地面積」に対する「建坪」の”割合”のこと

その土地が80m²だとして、建坪40m²だとすると、
建ぺい率は、
40 / 80 * 100 = 50(%)
となります。

建坪とは建築面積のこと

建築面積は「建築の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の面積」のことで
壁芯面積で測られます。

1階部分は小さいけど2階部分は大きい場合はどうなる

建築面積は、水平投影面積と定められています。
例えば、軒(のき)なんかであっても、1m以上水平に張り出した部分があると、
それを水平に投影して面積を測定します。

簡単に言うと真上から「太陽」を照らしたときに地面に投影される影の面積、とイメージしましょう。
実際には壁芯面積ですが。