「家を建てたい！」と思った時、さて何から始めたらよいのでしょうか？
こちらでは一般的な流れおよび方法を手順としてまとめています。
チェックシートも用意いたしますので参考にしてください。

「家」には実際には手順の他に、そのスケジュール感も非常に大事です。
合わせてチェックしていきましょう。

大まかな「すべきこと」/ 目次

以下が大まかな流れです。ざっと見てみましょう。
最後が「ローンの実行」となっていますね。「あれ?」と思われる方も多いのではないでしょうか
それぞれ順を追って説明しています。これを読み終わった方はそれぞれの意味と流れを理解していることでしょう。

• 1.予算の決定
• 2.土地探し・決定
• 3.土地の所有権移転/抵当権設定(必要な場合)
• 4.ハウスメーカー・工務店の検討
• 5.ハウスメーカー・工務店の「候補の」決定
• 6.建築会社へ要件の伝達
• 7.プランと概算見積りの受領
• 8.仮契約と事前審査
• 9.設計申し込み
• 10.地盤調査
• 11.詳細仕様の打ち合わせ
• 12.詳細見積の受領
• 13.本契約・請負契約
• 14.住宅ローンの申し込みと契約
• 15.「建築確認申請」の提出・最終仕様の決定
• 16.解体工事(必要な場合)
• 17.(地鎮祭)
• 18.着工・上棟・竣工(完成)
• 19.引き渡し・登記
• 20.ローンの実行

ステップ1.予算の決定

まず最初にすることは、そうです、予算を決めることです。
まず決まるのはおそらく全体の予算でしょう。
土地を持っている方は建物だけの予算を建てるといいでしょう。

大抵の方は住宅ローンを組む場合が多いので、
あなたが「どれくらい借りられるのか」ということから
土地および建物の値段に振り分けるのがよいでしょう。

もう一つ忘れがちなのが諸費用です。
家を建てる場合の諸費用は何万円とかそういうレベルではないため、
こちらにもある程度振り分けておく必要があります。

どれくらい借りられるのかの目安と予算の建て方はこちらで詳しく説明しています。

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2.土地探し・決定

ステップ1で決めた予算にもとづき、土地を探します。
ただし、住みたいエリア、場所によって土地に振り分けられる予算が変動するのが普通ですし、
土地の土壌の状態などにより、改良が必要な場合などは追加で費用がかかります。
そのためにこの土地探しのステップとステップ1は行ったり来たりすることになるでしょう。

また、実際土地を探すにあたっては、その土地がどういう「用途」として自治体に分類されているか(用途地域)によって
建坪率や容積率などが定められています。当然、こういう制限は価格にも反映されているので
合わせてチェックしなければなりません。

・用途地域って何？
・建ぺい率とは
・容積率ってなに？容積率を緩和させる方法

こちらの試行錯誤方法はこちらで説明しています。

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3.土地の所有権移転/抵当権設定

実際100%希望する土地が見つかることは難しいことです。
価格面とライフステージの変換などのタイミングで折り合いをつけることになるでしょう。

とにかく希望とよべる土地が見つかったら、土地を購入します。
と言っても、現金で変える場合は購入すればよいですが、そうでない方はたくさんいます。
その場合は住宅ローンを利用、と言いたいところですが、話はそんなに簡単ではありません。

詳しい話は別頁で説明をしていますが、
住宅ローンは住宅にしか使えないので、「土地先行融資」とか「つなぎ融資」を利用することになります。

この辺りの融資は住宅ローンと一体で進めなければならない項目のため、
次のステップの中でハウスメーカー・工務店に相談してまとめてしてもらうのがよいでしょう。

ただし、人気のある土地がたまたま売りに出してる、なんて場合は
すぐにでもなんとかする必要があるでしょう。

こちらの試行錯誤方法はこちらで説明しています。

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4.ハウスメーカー・工務店の検討

次はどこで建ててもらうか、業者を検討しましょう。
重視する項目は人それぞれ、ハウスメーカー・工務店も様々なバリエーションがあります。
デザイン重視なのか、コスパ重視なのか、規模重視なのか。
工法、性能、様々な指標があります。

みなさんおそらく一番時間をかけたい項目でしょう。

目安としてはこの段階で5〜6社ほどに絞るのが理想的です。
・ハウスメーカーランキング
・ハウスメーカーの口コミ・評判

同じような価格帯で同じような工法を採用しているハウスメーカー・工務店をピックアップするのがよいでしょう。

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5.ハウスメーカー・工務店の「候補の」決定

ある程度の数まで候補が絞れたら、実際に展示場などへ足を運ぶなり、資料を請求するなりして
より具体的にイメージを固めましょう。
その中でどこに見積もりを出してもらうか、を決めましょう。

話を聞いたりする中で思ってたのと違ったなどで前のステップへ後戻りすることもあるでしょう。
よくよく考えて後悔しない決定を下していきましょう。

特に多い傾向ですが、展示場へ足を運ぶとかなり良い方へ影響されます。
具体的なイメージと相まってかなりテンションが上がります。
ここで心がけることは「冷静に」、なんなら「疑って」対応するくらいのことが重要です。

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6.ハウスメーカー・工務店へ要件の伝達

前ステップで決まった候補のハウスメーカー・工務店へ、
要件を伝達しましょう。
どのような家にしたいかを詳細に伝えましょう。
特に大手は「家づくりに関しての要望吸い取りシート」などを用意しています。
こちらにできるだけ詳細に書き込んで要望をつたえましょう。

また、一般には言葉で説明することが難しいことが多いため、
特にこの段階では家の写真集などを購入するなりして
ビジュアル的にイメージしておくことが大事です。

家の価格に比べたら書籍の値段など大したものではありません。
後悔しないことが大事です。

またそれらを伝える方法として、気に入った間取りや、部屋の写っている写真などを
スマホ/デジカメで撮ってプリント・印刷しておくことをおすすめします。

プリントする理由は、スマホの画面で見せるだけではその場限りのその担当者にしかイメージを伝えられないからです。

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【ステップ7】プランと概算見積りの受領

ステップ6で伝えた要件を元にハウスメーカー・工務店に「プラン」とそのプランの「概算見積」を出してもらいましょう。
敷地調査ののちにプランを作成します。
つまり、必然的にここで土地は必ず決定されていることになるでしょう。

ここでチェックすべきは、伝えた要望を「どこまで汲み取ってくれているか」と「価格」です。
また、数社で比較することになるため、
同じ要件で出してもらうことは大事です。

広さが違えば当然価格も異なってくるために条件としては全て同じものを用意しましょう。

ここでの注意点ですが、会社によりこのプラン提出や概算見積の段階で有料となる場合があります。
敷地調査無料、プラン作成有料、というパターンが多いでしょう。
大手ハウスメーカーを嫌う人の中には、大手=キャンセルが多い、というイメージで「敷地調査だけで成約に至らないお客の費用が
建築価格に反映されているから無駄なのだ」という人がいますが

敷地調査自体はそんなに費用がかかるものではありませんし、
敷地調査だけで有料のプラン提出なしのお客は滅多にいるものではありません。
また、有料のプラン作成費用にこの敷地調査費用は含まれています。

さらにいうと小規模工務店なども同様に敷地調査は営業経費です。

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【ステップ8】ハウスメーカー・工務店の仮契約とローン事前審査

ここであなたのメガネに適ったプランと見積を出したハウスメーカー・工務店と仮契約を行います。
「仮」とついていますが、基本的にはほぼ契約とみなしたほうがいいでしょう。
ここから設計へと進みますので、どのメーカーでも有料となります。

本契約に至らなければそのお金は返ってきませんので、ここでは慎重に進めたほうがいいでしょう。
ただし、家は高額なものです。
仮契約の費用がもったいないから、と言って気に入らないまますすめるのは本末転倒です。

気に入らないことが出てくると必ず相手方にその旨を伝えて改善してもらうか、
どうしても改善しない場合は思い切って仮契約のまま本契約にすすまない、という勇気も必要です。

また、住宅ローンを利用する方はここで金融機関の事前審査が必要です。
お金を払える能力がない、と判断されるような方とはメーカーも契約してくれません。

住宅ローンに関しては、自分で金融機関の窓口へ行ってもいいですが、
まずは仮契約を行うハウスメーカー・工務店に相談する方がいいでしょう。
大抵、提携の金融機関、金融商品があり、手続き上スムーズに進みます。
また、住宅ローンを通すためのノウハウも教えてくれるでしょう。

金利などが希望するものでない場合などは自ら金融機関を探す、という方法もあります。

住宅ローンの事前審査には、サラリーマンであれば昨年度の源泉徴収票や住民票などの
提出が求められることでしょう。

つまり、年収がばれます(笑)

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【ステップ9】設計申し込み

仮契約はつまり設計の申し込みとなります。
有料となります。
住宅ローン利用希望の方で事前審査が通った方、という前提になります。
事前審査が通らない場合は、予算の見直しなどが必要になります。

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【ステップ10】地盤調査

土地は決定しているわけですから、そこが希望する建物が建てられる場所か、という
調査が必要になります。

もともと沼地だったために地盤が軟弱で建物が建てられない、
大きな岩盤がすぐ下に埋まっている、などで問題がある場合があります。

こういった場合も、あきらめるのではなく「地盤改良」をすれば問題ありません。
当然地盤改良もその土地の性質や面積により費用も作業もピンキリではあります。

中には高額な地盤改良が必要になる場合があります。
こういう費用は土地を新規に取得する場合は、その価格に含まれている、と考えるべきです。
周りに比べて不当に安い、などのケースは地盤の性質を疑うべきでしょう。

ただ、地盤改良をすると地盤の保障もつきますので、
土地の価値が上がったと考えることもできます。

地盤の改良が必要である、と認められた場合、実際の地盤改良は
もっとあとのステップ、着工時に行うことが多いです。

・地盤保障制度とは

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【ステップ11】詳細仕様の打ち合わせ

土地も問題ない、予算も決まった、要望も伝えた、の次は一番楽しい時間、詳細仕様の打ち合わせです。
より具体的に間取りやトイレの形、キッチンのメーカー、壁紙の色までありとあらゆるものを
ハウスメーカー・工務店と打ち合わせしながら決めていきます。
当然予算との兼ね合いがあるためにそれぞれの単価を自分なりに把握しながら考えていかなければなりません。

ハウスメーカー・工務店は図面を出したり、模型を出したり、見本帳を出したり
ショールームに招いたりいろいろな方法であなたの要望に応えようとしてくれるでしょう。

最近はどこもネットでの評判を恐れているので、特に大手ならばこの段階で変な対応をしようとはしません。
お互いにできるだけ信頼して話を進めていきましょう。

・ハウスメーカーを検索すると文句ばかり。どうして?

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【ステップ12】詳細見積の受領

あるていど仕様がかたまったらハウスメーカー・工務店は詳細見積と同時に仕様書を出してくるようになるでしょう。
ここのこれをこのメーカーのパーツに替えるといくら、なんて話をしながら
最終仕様と見積を詰めていきます。

特に水回りに限っては、顧客自らがネット等で探したものを使いたい、という要望が増えてきています。
当然持ち込みという形になるために割高に感じることもあるでしょう。

詳細見積であなたの支払うべき金額がわかります。
住宅ローンの融資枠内であるか、などをしっかり判断する必要が有ります。

どうしても100万200万足りない、なんてこともよくあります。
そういった場合、部材の見直しもありますが、
親御さんに100万円だけ借りる、なんて方法もよくあります。
もしくはこの段階から支払いまでひたすら節約して
現金200万円用意したなんて人もいました。

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【ステップ13】本契約・請負契約

「請負契約」という形で本契約を結びます。
おそらく契約書はハウスメーカー・工務店側から出してくるでしょう。

契約書は「契約」するために非常に大事なものです。
契約の成立は印鑑を押印し、双方が同じものを保管するとして初めて成立します。
必ず、内容をすべて読んで、あなたに不利すぎる内容がないか、
また、考えられる問題に対してこういう場合はこうしましょう、ということがきちんと書かれているか
をチェックしましょう。
どうしても納得できない内容が書かれている場合は、解釈の説明および
内容の修正を求めることはできます。

また、契約書に関してはそれを交わした時点で税金を納めなければなりません。
それが収入印紙です。

お互いに同じものを保管するために、収入印紙は両方に貼らなければなりません。
通常、この契約はそれぞれが所持するものに対してそれぞれが負担するものです。
詳細見積に、そのあなたが所持する契約書に貼る分の「収入印紙代」も含まれていることでしょう。

閑話休題ですが
収入印紙を貼らなければ、契約は無効になるのでしょうか?
いいえ契約と印紙は別です。
当然、契約は有効です。

ただし、印紙を貼らなければ「脱税」ということになります。

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【ステップ14】住宅ローンの申し込みと契約

晴れて契約後、次は住宅ローンの申し込みおよび契約ということになります。
ハウスメーカー・工務店側に手続きをお願いしている場合、
本契約と同時にことが進むことが多いでしょう。

お金を払ってくれないお客様と本契約する住宅会社はいませんので、
ここで必ずローンの契約が必要です。

基本的には銀行・金融機関側がお膳立てしてくれることですが、
必要な経費としては「手数料」、「保証料」が必要になります。
それぞれ数万円、数十万円が目安です。

また、ほとんどの場合、融資の条件として保険に同時に加入させられます。
火災保険と団体生命保険は必ず条件とされるでしょう。
火災保険は文字通り火事の場合の保障と
団体生命保険はローン支払い者に何かあった時の保障です。

住宅ローンはその出来上がった家が担保となるわけなので、
火事の場合、その担保がなくなるということになります。
そちらを保障してもらうために火災保険が必要ということになります。

火災保険は建てられる家が木造の場合、鉄骨の場合など耐火基準で
保険料が変わってきます。

団体生命保険は通常の生命保険などより保障内容が限られていることもあり、
保険料は対して大きいものではありません。

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【ステップ15】「建築確認申請」の提出・最終仕様の決定

建物を建築するには事前に建築確認申請を自治体へ提出し、認可を受けなければなりません。
ただしこの手続きはあなたがするものではなく、
ハウスメーカー・工務店がやってくれることでしょう。

建築するエリアや自治体が変われば当然法律や条例も変わります。
同じ地域でずっとやってるメーカーであればそのノウハウがあるかもしれませんが、
すぐに申請が通らないケースがあります。

その場合ハウスメーカー・工務店は図面を修正し、再度提出という一連の流れを
内容が的確とされるまで繰り返します。

晴れて認可された時、確認通知書(副本)がもらえます。
この確認通知書は確認申請書と対になるもので書かれている内容は同じです。
この確認通知書は建物が存在する限りあなたがずっと保存しなければなりません。
確認通知書の内容は上記のように申請内容を通すために修正されているケースがあるため
必ず内容を確認し、事前見積もりの内容と違う場所があるのかないのか、
なぜ変わったのか必ず説明してもらいましょう。

その上ですでに受けている詳細仕様と詳細見積との差異を確認し
最後の仕様を決定します。

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【ステップ16】解体工事(必要な場合)

土地が更地でない場合、すでに立っている建物の解体が必要になります。
この段階で解体工事をする場合もありますし、
地盤調査を行う前に解体工事を行う場合もあります。

多くの場合、その土地はすでにあなたのもの、あるいはあなたが所有する予定のもの、のはずなので、
解体の依頼主はあなたになることが多いでしょう。

解体工事に関しても様々な法律があり、
特に注意しなければならないのは「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律(建設リサイクル法)」でしょう。

上記に定められた物件(例:床面積80m2以上)の解体を行う場合、解体工事着手の7日前に発注者(あなたです)から都道府県知事に分別の計画書などを提出する必要が有ります。
この辺も、解体業者が代行してくれる場合があるため、相談してみましょう。
また、この辺のノウハウがあるきちんとした解体業者に依頼する方がいいでしょう。

こと解体工事は軽視しがちで、値段が安いからといってその辺のよくわからない解体業者に依頼することは
お勧めしません。

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【ステップ17】(地鎮祭)

更地の建物にロープ状のものを張り巡らして、神主的なひとがお祈りをしている、アレです。
本来はかなり宗教色が強いものですが
特に日本人は結婚式はキリスト式、葬式は仏式などこの辺の意識にあまり抵抗がありませんので、
「みんなやってるからやっとく」的な考えでされる方が多いようです。

また、家を建てるまでのワンステップとして、「結婚式」を挙げたら「なんかひとつ上に上がれた感」よろしく
若干優越感を求めて、積極的にしたいひとが多いです。

当然、費用がかかります。

実際、地鎮祭をすべきかどうか、は別頁にまとめていますのでごらんください。

・地鎮祭はすべきか？

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【ステップ18】着工・上棟・竣工(完成)

ステップ10の地盤調査で地盤改良が必要であると認められた場合
地盤改良工事を行ってから着工ということになります。

着工前にいわゆる手付金を支払います。
3回にわたって全工事金額の1/3ずつを支払うことが多いため、手付金は工事金額の1/3ということが多いでしょう。

上棟とは家の骨組みを作ることですが、骨組みが組みあがった段階で
上棟式を行うことがあります。

上棟式も、地鎮祭と同様土着宗教に基づいたものが多く
地域により様々なイベントごとになっています。

昔から「家を建てることはひとつのステータス」であることは間違いないので
上棟式は近所の皆さんにも参加してもらい、なんらかの振るまいをするといった風習が数多くあります。

要は、「俺、家建てちゃうよ、すごいでしょ？」とみなさんにアピールする場ですね(笑)
積極的にアピールしてみましょう

・上棟式はすべきか？地域の風習

上棟が終わると本格的な工事に入っていきます。
この前にさらに中間金を支払います。金額は同様に1/3が多いでしょう。

また完成までは様子を必ずちょこちょこ見に行くことになるでしょう。
気になることでしょう。
ハウスメーカー・工務店の中には現場監督によるクローズドなブログを用意して
日々状況をレポートしてくれるようなサービスを行ってくれているところもあります。

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【ステップ19】引き渡し・登記

完成後、物件の引き渡しです。
象徴的なものとして「玄関のカギ」の受領を持って「引き渡し」とすることが多いです。
「引き渡し」もひとつのイベントです。

引き渡しに至るまでは
必ず家の隅々まで仕様通りであるかを確認しましょう。

確認時に細かい気になるところは必ず出てくるものです。
ハウスメーカー・工務店側もそれは百も承知です。

それを「事前確認含めた引き渡しイベント」というハッピーな場を演出することで
言いにくい雰囲気にしようとしている、という点も否めません(笑)

結婚式を想像してみてください。
結婚式は誰が見てもハッピーな場です。相手の悪口を言おうとする人なんていませんよね。

それでも、高額な買い物をしたのです。
それとこれとは、話は別、ということで必ず気に入らない(当然あなたに言い分がある場合ですよ)点は
修正してもらいましょう。

確認後、引き渡しと同時か直後に残金の支払いをします。

そして無事引き渡された家は「登記」しなければなりません。
「登記」は専任業務として法律に守られているため基本的には司法書士や弁護士などに依頼することになるでしょう。

登記は資格があれば誰でもできるため、値段で選んでも問題はないと思います。
ハウスメーカー・工務店に紹介してもらっても、あなたがネットで探しても。

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【ステップ20】ローンの実行

さて、ローンの実行です。
「あれ？」と思いましたか？

何度か書いていますが住宅ローンの担保は建物です。
建物が完成しないと担保がないため、ローンが実行されません。

竣工(完成)して登記して初めてローンが実行されます。

残金はここから払います。
それではその間の手付金や中間金はどこから払えばいいのでしょう?
それは別途住宅ローン関連の融資として
「つなぎ融資」という制度があります。

手付金、中間金が自己資金で賄えない場合は
つなぎ融資を利用することになります。

つまり、手付金、中間金も含めて借り入れを考える場合は
つなぎ融資をしてもらえる金融機関での住宅ローン、というのが必須になります。

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