容積率ってなに? 容積率を緩和させる方法

「敷地面積」に対する、「延べ床面積」の割合です

建ぺい率は、敷地面積に対する建坪の割合でした。
容積率は「延べ床面積」の割合です。

敷地面積が100m²だとします。
その土地が500%の容積率の制限を受けるとすると、

100m² x 5 = 500m²
の延べ床面積までの建物を建てることができます。

例えば2層の住宅だとすると、
1階部分の床面積が「300m²」、
2階部分の床面積が「200m²」などといった
合計500m²の建物を建てることができます。

しかし、実際には建ぺい率の制限も同時に受けますので、
上記のようなギリギリいっぱいの建物を建てるのは難しいですが。

1970年に定められた建築基準法の中に「総合設計制度」というものがあります。
その中で、
対象敷地内に「公開空地」と呼ぶ「一般に開放する区域」を設けることで
その面積に応じて容積率の緩和などを受けられることができます。

この手法は大規模ビルやマンションなどで取り入れられることが多く
一般の住居ではあまり見かけません。

前面の道路が12m以下の場合(ほとんどの「住宅地」が該当しますね)、
用途地域で定められる容積率の制限に加えて、

住居系の用途地域の場合
もう一つの容積率制限[%] = 道路の幅(m) x 40

用途地域の場合
もう一つの容積率制限[%] = 道路の幅(m) x 60

メートルがパーセントに単位が変わっちゃうのが気持ちわるいですが、
上記のようにもう一つ容積率の制限を受けることになります。

都市計画で定められた容積率と比較して
「どちらか小さい方」が制限として適用されます。

つまり、上記の例で500%の容積率の制限だったはずなのに、
前の道路が6mしかない、とすると

6 x 40 = 240%

の容積率の制限を受けてしまうことになります。

この、40とか60とかいう数字は
自治体により異なる場合があり、地域により80の場合もあります。