家に求める三大要素は、快適であること、安全であること、資産性であると考えています。
そのうち安全性と資産性に関しては切ってもきれない関係で、
安全性無くしては資産性も語ることはできません。
資産性は安全性に強く依存していると言えるでしょう。

安全とは?

「安全」とはどういうことでしょうか。
この日本において、「安全だ」ということは「災害に強い」ということに他なりません。

災害については何度も取り上げていますが、
この国における自然災害は、地震およびそれによって引き起こされる津波、豪雨による浸水、土砂崩れなどがあります。
その他自然災害以外のものとしては、火災、断水などのインフラ断などがあります。

特に自然災害については予測はできませんし、防ぐことは不可能です。
つまり「安全な家」というのは、災害が起きてもそれに対抗する力を持った家と言い換えることができます。

しかし、地震については、家に求める性能が法律で定められているのに対して
土砂崩れに関してはそれに耐えうる力、というものに明確な基準がありませんし、
どのような基準を定めようとも「土台崩れ」や、
「山の斜面が崩れるほどの土砂崩れ」は強大なパワーになりますので、
これに構造物が耐える、というのはほぼ不可能でしょう。

また、構造物が揺れに対して耐えられる性能を持ってたとしても、
地盤自体が地震に耐えられないケースなどは土砂崩れなどに対する考え方と同様と考えることができます。

浸水被害

浸水被害も同様です。
浸水被害については、床下浸水程度で家が崩れることはありませんが、
一度食らってしまうと家の資産性にかなり響きます。

浸水に関しては、その地域のその家だけが浸水するわけではありません。
その地域全体が浸水します。
そうなるとどうなるか。
メディアが取り上げます。
メディアが取り上げるほどの大きな規模でなくても、少なくともその周辺には知れ渡りますし、
自治体単位で被害の認識というレベルで取り上げられることでしょう。

地名、地域名が「浸水した地域である」という認識で人々に知れ渡ってしまうのです。
あなたが家を建てるべく、土地を探しているとき、
その地域の土地を絶対に事前にネット検索でもしますね。
その時に数年前の浸水被害の情報を目にしたとします。
そのような地域の土地を買うのに、二の足を踏むはずです。
中古住宅を購入する際も同様です。
皆が同じような行動をするのでその地域を巻き込んだ資産価値が大幅に減少するでしょう。

地震に関しては、耐震性の高い家を買う、きちんと施工された家を買う。
耐震性モリモリで家を建てる。に間違いありませんが、
土砂崩れや浸水に対する対策はどうすれば良いのでしょうか。

土砂崩れ、浸水対策

答えは、「その恐れがある土地に家を建てない、その恐れがある土地の家を買わない」ということです。
端的にいうとこれしか対策はありません。

でも、果たしてその土地が土砂崩れや浸水するかどうかってのはどうやって知れば良いのでしょうか?

第一の調べ方 「ハザードマップ」

都市部であっても、貯水、治水能力を超えるほどの大雨が降った場合、
その溢れた水が特定の地域に集まってきて水が溜まってしまう、ということは珍しくもなんともありません。
2018年7月の西日本の豪雨の際も、その地域が多すぎて特に大きくは取り上げられませんが
たくさんの地域が大きくも小さくも浸水被害を受けています。

実は各市町村単位で、「ハザードマップ」が作成され、公開されています。
「市町村名 + ハザードマップ」でgoogleさんに聞いてみましょう。
そこで、管理下の地域のうち、「何かが起こった時」、「どの地域がどのような被害を被るか」が
公開されています。

特に浸水に関しては、「海抜」が大きく影響するため
すぐにわかります。

国交相のハザードマップポータルサイトから検索することもできます。
https://disaportal.gsi.go.jp/

第二の調べ方 「地名そのもの」

土砂崩れが起きやすい地域というのは確かに存在するのです。
昔の人は、
・なんらかの記念碑的なものを立てる
・その地域を土砂崩れしやすい名前で呼ぶ
などとして、それを伝えるために行動してきました。

「記念碑はそこにあり、書かれてある」のでわかりやすいですが
「その地域をそういう名前で呼ぶ」に対しては、注意しないとわかりません。
蛇とかモンスター的なあまり響きが良くないものや、水に関する名前がついていたりすると要注意です。

どのような地名がどのような意味を持つのか、下記論文を見てみましょう。

「地震ハザードの説明力向上のための地名活用に関する研究
－地形に由来する分類方法の提案と活用可能性の検討－」
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijs/74/636/74_636_409/_pdf/-char/ja

この論文では下記のような表が作成されています。引用します。

特に特定の漢字が、複数入っている場合は
その漢字が後ろにあるほど優先度が高いのではないかとも論述されています。

「山川岬」という地名があった場合は、注目すべきは「岬」部分であり、
軟弱である可能性があるのではないか、ということです。

ただし、地権者たちは、そのような「名前のせい」で自身のもつ土地の価値が
下がっていることを放っておくわけではありませんので
あまりに響きが悪すぎる地名は改名してきました。

昔の人たちが後世に伝えようあるいは周知しようと、「そのように呼んできた地名」が
変えられてしまうのです。資本主義の世の中当然と言えるでしょうが。

バス停をみよ

そういった場合の対策としてのヒントも上記論文から紐解きます。

・「バス停」の名前で見ると良い
ということです。

おそらく「バス停名」というのは慣例的に変えにくいものであったのではないかと
推測されます。

周りのバス停名を調べ上げて見ることをお勧めします。
モンスター的な名前が入っていたりイメージの良くない漢字が
入っている場合は要注意です。

第三の調べ方 「過去の災害履歴」

それでも色々隠蔽されている場合もあります。
地震は、そのスパンが50年から100年あるいはもっと大きな周期で起こるのに対して、
「豪雨」はもっと頻繁に起こりうるものです。
しかし、科学技術の進歩は治水技術の進歩でもあります。
治水技術の進歩により、甚大な洪水被害は起きにくくなりました。

一方で昨今豪雨被害が頻出して見えるのは「洪水は起きなくなった」という認識なのに
起きてしまうことに対するセンセーショナルさに加えて
実はその降雨量が想定を超えてきたことが原因にあります。

その地域に大規模な土木設備、堤防などが作られる前、
ーそれは洪水被害に悩んできたから作られたわけですがー
被害が大きかった地域、それが想定降雨量を超えた現在の被害が起きている地域なのです。

アプローチとしては
・自治体に聞き取りを行う
・地域の図書館に文書を探す
があります。

地方の忙しくなさそうな自治体であれば、なんか時間を使ってでもなんらかの回答を
もらえる可能性がありますが、
「わかりません」という回答で済ませられることもあります。
その場合は、図書館に赴いて昔の地図あるいは「なんとかの歴史」的な文書を漁るのです。

その堤防ができたきっかけが記されていたり、
古地図にはその地域の旧名が記されている可能性もあります。

「え、大変」と思った方。
それくらいの労力を割く価値はあると思いますよ。
何と言っても一生の買い物ですし、少なくとも一瞬でもそこに根をおろすくらいの覚悟で
結論を出さなければいけないのですから。